Luật đất đai: Hiểu và sửa thế nào?

Thực tế cho thấy sự "khấp khiễng" giữa các văn bản  trên luât, luật và dưới luật  với  thực tại cuốc sống, những chính sách nhằm điều chỉnh ổn định nền kinh tế sẽ nảy sinh mâu thuẫn hoặc không phù hợp nữa ví như những quy định hay căn cứ để nhà nước cấp "giấy quyền sử dụng đất" và những quy định về sàn giao dịch bất động sản, rồi vấn đề  lập dự án, vấn đề  đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cũng như định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường có định hướng như hiện nay. 

Có  một điều thật giản dị và ai cũng nhìn thấy sự tụt hậu của Luật đất đai 2003 với thực tại cuộc sống,cũng như những bế tắc trong giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai, chính là sự nhập nhằng về quyền sở hữu đất đai tại các văn bản như sau:

Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy định, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai trên toàn lãnh thổ. Có nghĩa chủ sở hữu đất đai là nhà nước và cơ sở của  quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này là "đất đai" vốn là một sản phẩm của tự nhiên tồn tại ngoài ý muốn của con người, có trước con người và không phải do con người tạo ra.

Theo quy định về quyền sở hữu trong bộ luật dân sự hiện hành thì cơ sở của việc định đoạt  tài sản nói chung trong đó có đất đai là chủ sở hữu  thì phải có đủ 03 quyền ( chiếm hữu, sử dụng, định đoạt ).

Theo quy định trong văn bản luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì "đất đai được đưa nên sàn giao dịch bất động sản và nó là hàng hóa được trao đổi, định đoạt khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuê đất và mặc nhiện quyền đó là quyền của chủ sở hữu tài sản (lâu dài, hoặc có thời hạn).

Có thể hiểu như thế nào và sửa đổi ra sao sự khập khiễng này. Theo ông Tôn Gia Huyên, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, trong lần sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, có một quan hệ pháp lý quan trọng cần được chú ý về mặt sở hữu đất đai và người đại diện, chính là sự thống nhất và cần phân biệt rõ ràng giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sở hữu nhà nước đối với loại tài sản đặc biệt này.

Theo ông Huyên, khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là đề cập đến một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất đai mà toàn dân là chủ thể, nhưng “toàn dân” không thể đứng ra thực hiện quyền năng cụ thể (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt...) của chế độ sở hữu này, mà phải cử người đại diện, nhân danh mình để làm việc đó. Trong trường hợp này chỉ có nhà nước là đủ tư cách nhất.

“Quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai mà bản chất là sở hữu toàn dân về đất đai là hai mặt của một vấn đề. Nếu xét về mặt pháp lý thì sở hữu toàn dân là một chế độ, một thể chế, còn quyền sở hữu nhà nước lại là sự biểu hiện của các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu để thực hiện chế độ nói trên, nên cần phải đặc biệt lưu ý”, ông Huyên khuyến nghị.

Tại hội thảo góp ý cho việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 do Liên hiệp Các hội khoa học kỹ thuật Việt Nam và Hội Khoa học đất tổ chức , một cuộc tranh luận “nảy lửa” đã diễn ra giữa các chuyên gia về việc chế độ sở hữu đất đai nên đi theo hướng nào trong lần sửa đổi sắp tới.

Theo TS. Lê Cao Đoàn (Viện Kinh tế Việt Nam), ruộng đất là vấn đề cơ bản và đơn giản nhất trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, song thực tế ở Việt Nam, vấn đề này đến nay vẫn bất ổn. Khảo sát của Viện tại nhiều nước trên thế giới, cho thấy chính sách đất đai của hầu hết các quốc gia đều “xong” ngay từ đầu với những thế chế, quy chế phù hợp với lợi ích của cả quốc gia lẫn từng người dân cụ thể.

Quan điểm được TS. Đoàn đưa ra là, tư hữu hay công hữu về đất đai đều không quan trọng, mà quan trọng là hình thức sở hữu đó phải “đem lại hiệu quả cao nhất và chi phí thấp nhất cho mọi người dân. Hình thức sở hữu đó phải tạo ra được cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra. 

Một số nhà khoa học đã đề xuất nên thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai trong lần sửa đổi luật sắp tới. Về điều này, TS. Lê Cao Đoàn cho rằng, chính sở hữu tư nhân là một hình thức cơ bản giúp mọi đối tượng có trách nhiệm hơn, giúp xã hội có căn cứ để kiểm soát anh ta. Ông nhấn mạnh: “Sở hữu tư nhân không có lỗi”.

Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật Đất đai (Đại học Luật Hà Nội), vấn đề đất đai ngày càng bộc lộ nhiều phức tạp bởi nó liên quan đến câu chuyện “chính danh”. Về mặt pháp lý, đất đai phải có chính danh, tức là phải có người chủ thực sự. Thế nhưng, trong thực tế hiện nay, ngay từ đầu đất đai đã chưa được chính danh, tức là luật chưa đi vào cuộc sống.

“Nhiều nước trên thế giới họ quy định rõ ràng, đất đai nào là của nhà nước, đất đai nào là của người dân nên luật của họ ổn định, tức là họ chính danh. Còn tại nước ta, nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nhưng không ít công chức đã lạm dụng quyền lực để tham nhũng đất đai, nên mới xảy ra khiếu kiện, tố cáo hàng loạt”, ông Tuyến nói.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện đang tạo ra một kẽ hở vô cùng thuận lợi cho một bộ phận cán bộ công quyền, bởi quyền chuyển mục đích sử dụng đất lại nằm trong tay chính quyền địa phương.Mà một lời khẳng định đã để lại trong dân của một nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên Môi trường  GS Đặng Hùng Võ đã nói "môi trừơng để dễ tham nhũng nhất là đất đai và doanh nghiệp nhà nước).

“Một mảnh đất nông nghiệp có giá trị không đáng là bao nhưng chỉ cần một chữ ký thôi thì giá trị của nó tăng lên hàng trăm, hàng nghìn lần, nhưng toàn bộ khoản chênh lệch đó gần như nhà nước không kiểm soát được”, TS. Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư chia sẻ.

Chính sách "xin cho" và “Cơ chế chỉ có chủ tịch tỉnh mới có quyền cấp phép dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là cơ chế đặc quyền đặc lợi. Đây là cơ chế tạo ra tham nhũng chứ không phải là đẩy lùi tham nhũng”

Trong khi đó, một chuyên gia đến từ Bộ Xây dựng cho rằng, về bản chất, bất động sản không thể tách rời nhà và đất được. Thế nhưng, hiện nay quyền sở hữu đất đai lại thuộc về nhà nước, trong khi quyền sở hữu nhà lại thuộc cá nhân. Chính sự không thống nhất này đã dẫn tới nhiều chính sách trong đất đai, bất động sản không được thuận buồm xuôi gió vì mâu thuẫn lợi ích giữa cá nhân và tập thể.

Vậy cuối cùng văn bản luật đất đai năm 2003 được sửa đổi hay bổ xung như thế nào chúng ta hãy chờ xem và tiếp nhận thành quả. Nhưng mọi sự thay đổi dù có đúng định hướng hay theo thể chế chính sách nào? Hay phù hợp thực tế cuộc sống gì nữa  thì vấn đề cốt lõi của một hệ thống văn bản pháp luật  cần được thống nhất, rõ ràng, minh bạch về quyền và nghĩa vụ của pháp nhân, thể nhân, hay cá nhân và nó được áp dụng có hiệu quả thật công bằng có tác dụng cụ thể đến với mọi người dân.